O Conselho Monetário Nacional (CMN), por meio da Resolução nº 5.197/2024, publicada em dezembro de 2024, atualizou a Resolução nº 4.676/2018 e adaptou a regulamentação das operações de crédito imobiliário ao Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711/2023). 

O Marco Legal das Garantias inovou ao tornar possível a alienação fiduciária de um mesmo imóvel em garantia de diversas operações de crédito – lembre-se, a esse respeito, que a possibilidade de hipotecas simultâneas sempre existiu, embora esse não fosse o caso, até 2023, das alienações fiduciárias em garantia.

Além disso, para cada operação poderão ser estabelecidas condições específicas de remuneração, atualização monetária e amortização, ampliando a flexibilidade contratual entre financiado e financiador.

Vale destacar que a Resolução nº 5.197/2024 impõe limites às alienações fiduciárias em garantia simultâneas em múltiplas operações. Um deles é o de que o valor nominal da nova operação de crédito, somado aos saldos devedores das operações anteriores, não poderá ultrapassar o limite de cota de crédito aplicável à operação predominante. A norma do CMN define como predominante a operação de maior valor ou, em caso de empate, a mais antiga. 

Adicionalmente, o CMN faculta às instituições financeiras a possibilidade de exigir garantias complementares ou cobertura securitária para riscos como morte, invalidez permanente do financiado e danos ao imóvel.

Em síntese, a Resolução nº 5.197/2024 e a Lei nº 14.711/2023 representam um avanço ao oferecerem maior flexibilidade nas negociações de crédito imobiliário, o que, na prática, amplia o acesso ao crédito.